REITS房地产投资信托基金(原书第4版) (美)布洛克 宋光辉 田金华 屈子晖　译 机械工业出版社【.正版】 mobi 下载 网盘 caj lrf pdf txt 阿里云

REITs投资在房地产危机之后已经变得非常流行。投资REITs是一个参与房地产市场的流动性较好且有支付股息的方式，已经形成了一个优良投资回报的长期业绩纪录。他们的一致性以及与其他资产类别的低相关性，使得这些投资成为一个独特的机会。

对于个人，无论他是投资者、财务计划者还是投资顾问，以及对于通过REITs来投资商业不动产的机构，本书仍然提供了关于REITs的信息和建议的关键。

房地产投资信托基金（REITs）是那些直接投资商业不动产的公司，其股份以股票的形式在主要交易所进行交易。随着对REITs兴趣的增长，对于理解这些投资的有深度、可靠和易于获得的信息也在增多。本书的第4版正是如此。

广泛考虑了关于房地产投资信托里的专门用于熟练投资者的经典著作后，这一新的版本及时更新了信息，并且讨论了行业的趋势。本书由REITs投资专家拉尔夫 L. 布洛克写作，考查了REITs在过去几年里几乎所有的关键进展和所采取的投资策略，为如何评估单个REITs、商业不动产的风险回报特性，以及如何找出蓝筹REITs和控制投资风险提供了有价值的信息和指引。本书还提供了由行业老法师Kenneth Campbell和Steven Burton写作的全新的一章，考查了非美国的REITs以及投资这些REITs的选择。

丛书序

译者序

前言

致谢

第1章 房地产投资信托：它们是什么及如何运作

　REITs的类型

　REITs的投资特性

　更高的当期回报

　总结

第2章 REITs与其他有竞争性的投资的比较

　可转债

　优先股

　其他高收益的权益类资产

　其他不动产投资工具

　总结

第3章 今日之REITs

第一个REITs

　1986年的税收改革法案

　上REITs和下REITs

　REITs现代化法案和RIDEA法案

　***型REITs与持有型REITs

　REITs持有物业类型的拓展

　总结

第4章 物业类型和周期

　上升与下降

　物业类型

　总结

第5章 神话与迷思

　对REITs不断变化的态度

　关于REITs的迷思

　总结

第6章 REITs业绩的历史

　20世纪60年代：婴儿期

　20世纪70年代：青春期和***乱期

　20世纪80年代：过度建设

　20世纪90年代：REITs的摩登年代--更多的成长烦恼

　2000～2007年：可信度和市场接受度

　2007～2010年：REITs从大衰退中幸存下来

　近来的趋势

　总结

第7章 REITs：增长和价值创造

　FFO和AFFO的重要性

　FFO/AFFO的增长机理

　内部增长

　如何在租约中构建内部增长

　其他获取内部增长和创造股东价值的方式

　外部增长

　更多的外部增长途径

　总结

第8章 寻找蓝筹

　投资风格

　成长型REITs

　价值型或“反转型”REITs

　类（Bond-Proxy）REITs

　蓝筹REITs的优点

　明智地配置资本的重要性

　总结

第9章 对投资价值的追求

　投资者困境：购买并持有VS交易

　购买并持有策略

　REITs股票估值

　将REITs作为一个整体估值

　总结

第10章 构建一个REITs投资组合

　你想要一件好事有多好呢

　REITs中的多样化

　通向均衡的投资组合

　如何开始

　总结

第11章 投资于全球REITs和房产公司

　美国REITs革命是怎样扩展到全球的

　图解全球房产股票市场的规模

　管理全球房地产证券投资组合

　个人投资者在海外投资的实践

　总结：适合所有投资季节的股票

　长期证据支持在全球房地产证券中投资

第12章 什么地方可能出错

　影响所有REITs的问题

　影响单个REITs的问题

　总结

第13章 后记：对未来的一些思考

　更多的房地产所有人将“REITs化”

　投资者对REITs不断增长的需求

　大型REITs：更大真的更好吗

　其他新的趋势

　更多的内容

　总结

附录A 死亡和税收

附录B 案例分析：FFO，AFFO，FAD和CAD

附录C 权益资本成本

附录D REITs投资组合管理

术语表

拉尔夫 L. 布洛克

　　作为个人投资者、投资顾问、专业资金管理人、作者、出版商及咨询顾问，他在REITs行业活跃了近40年。布洛克先生如今是关键REITs出版公司的所有人。由于他对REITs行业的众多贡献，布洛克获得了NAREIT的2004年行业贡献奖。

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尽管权益型REITs的长期业绩因所测算的期间不同而出现变化，但在多数时间段里，他们与更广泛的股票指数如标普500相比，要表现得更好。例如，根据由NAREIT（National Association of Real Estate Investment Trusts）提供的数据，见图1-1，在截至2010年12月31日的35年时间里，权益型REITs提供了平均14.0%的年度总回报。这一表现相对于同时期的其他指数的回报要好得多。

然而，如果REITs的业绩只是与标普500有可比性，你可能不会阅读关于他们的书了。许多高风险股票的业绩显著地超过了普通股票提供的回报。区别在于，REITs提供了比标普500表现更好的回报，却有股票无法获得的优势，包括与其他资产类别的较低的相关性、更小的市场价格波动性、更有限的投资风险以及更高的当期回报。

直接持有意味着介入不动产业务。你是否有时间去管理物业，或者你已经有一个全职的工作？你是否知道最佳的买卖时机？以廉价买入不动产并出售它们通常比持有且管理不动产更能获利，这取决于市场周期。但是，你能够识别什么是出售这些物业而不是持有这些物业的时机吗？对于大多数个人投资者而言，有一个不动产专家去做这些决定比直接介入不动产业务更加明智。有效的物业管理同样非常关键。竞争力和有经验的管理的重要性怎么样高估都没错，而且个人投资者经常缺乏相关的资源，比如时间、金融及专业技能去完成任务。

【小知识】直接拥有有些时候能够比投资REITs获得更高利润，但是大多数个人投资者没有时间和经验去介入不动产业务。

尽管有些时候，不需和其他投资者分享从一个绝佳的不动产投资获得的回报更能赢利，但是这种行为也明显更具风险。通常情况下不动产的投资价值大部分是由当地经济决定的。在任何时点，在曼哈顿的公寓类建筑可能表现良好，但是在洛杉矶表现很差。大多数个人投资者却没有足够的财务资源去购买足够多的物业以做到较安全的分散化，无论是资产类型的分散化或是地理区域的分散化。

因此，这就产生了流动性问题。出售一个不动产物业可能既耗时又花费不菲。更重要的是，当你想要出售的时候，你可能很难脱手，即使在那些时候，出售是你唯一的套现方式。

最后，即使你愿意接受经验欠缺、有限的分散化和缺乏流动性等导致的不便与缺点，你是否愿意接受在空调失灵或是电梯故障等琐事发生的时候，接到诸多电话？而如果你外聘一个外部的管理公司，你的利润将会大幅度减少。

一些投资者声称，他们不需要投资REITs，因为他们已经拥有自己的住房，而这也是一种不动产。然而，住房价值和价格波动的特征经常与商业不动产大相径庭。关于这一点，我们将在第4章中详细讨论。另外，如果投资者的住房是其拥有的唯一的不动产的话，分散性也不够。另一个关键点是，获得住房升值带来的利益需要将其出...

抵押型REITs对于REITs投资者提出了一系列挑战。这些REITs相比那些持有房地产的权益型REITs而言，倾向于运用债务构建较高的杠杆。杠杆增加使得REITs的收益现金流和股息支付变得更具波动性。此外，抵押型REITs比权益型REITs对利率和利率变化更加敏感，一个寻常的利率增长（或是短期利率和长期利率的利差显著变化）都能够对盈利产生重大影响。最后，由于这些REITs不持有房地产，抵押型REITs股票的价值很难被适当评估。

所有这些模型都可以帮助我们形成关于在任何特定时间，REITs股票是否便宜还是昂贵的有根据的猜测。这种猜测基于它们的分红收益与10年国债对比，它们的收益乘数，它们相对于历史标准的N***溢价或折价，或他们相对于商业房地产价格预期的价格。但是要确保有一些有益的质疑和谨慎；这些工具作为一般原则或指标是有用的，但是在根据美国经济、房产市场和信用市场的预期状况确定价差、溢价及乘数是否合理时，不论相对于历史标准多高或多低，多一份小心是必要的。我们也应该记住，商业地产和REITs股票不是在真空中进行定价，债券的价格和价值，非REITs股票和其他资产类别会影响REITs股票的定价。

当有数量过多的可用于租赁的空间提供给潜在承租人时，这种情况通常被称为“承租人市场”。这种情况下，供给和需求是不平衡的。在这样一个市场中，承租人处于主导地位，可以与房产所有人协商有利的租金价格和租赁条款。房地产过度供给有可能是新建筑超出市场消化能力的结果，或者可能是由于经济衰退导致需求大幅下降。但正如格言所说：你是死于斧子还是扳手，都无关紧要。不管怎样，疲软的房屋租赁市场，至少在短期内意味着房产所有人面临困境。

利率上升也会减少房产所有人的利润。当利率上升时，***成本上升，而房地产通常通过债务进行融资。高利率不但会影响房产所有人的利润，也可能影响REITs的营运现金流。但这里也常存在另一个问题。利率上升会放慢经济增长，反过来也会减少对出租房产的需求。此外，如我们稍后在本章中详细讨论的，利率上升通常会对REITs股价造成消极的影响。

REITs是与商业地产相关的。尽管在短期内，它们的股价会受到很多因素的影响，但是最终他们的内在价值会严重依赖于其所持房地产的价值。因而，对REITs投资者第三种主要的风险是商业地产资产价值的下降，这种情况最近发生在大衰退时期。

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书摘插图

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媒体评论

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前言

前言

书籍介绍

REITs投资在房地产危机之后已经变得非常流行。投资REITs是一个参与房地产市场的流动性较好且有支付股息的方式，已经形成了一个优良投资回报的长期业绩纪录。他们的一致性以及与其他资产类别的低相关性，使得这些投资成为一个独特的机会。

对于个人，无论他是投资者、财务计划者还是投资顾问，以及对于通过REITs来投资商业不动产的机构，本书仍然提供了关于REITs的信息和建议的关键。

房地产投资信托基金（REITs）是那些直接投资商业不动产的公司，其股份以股票的形式在主要交易所进行交易。随着对REITs兴趣的增长，对于理解这些投资的有深度、可靠和易于获得的信息也在增多。本书的第4版正是如此。

广泛考虑了关于房地产投资信托里的专门用于熟练投资者的经典著作后，这一新的版本及时更新了信息，并且讨论了行业的趋势。本书由REITs投资专家拉尔夫 L. 布洛克写作，考查了REITs在过去几年里几乎所有的关键进展和所采取的投资策略，为如何评估单个REITs、商业不动产的风险回报特性，以及如何找出蓝筹REITs和控制投资风险提供了有价值的信息和指引。本书还提供了由行业老法师Kenneth Campbell和Steven Burton写作的全新的一章，考查了非美国的REITs以及投资这些REITs的选择。